穆迪市场回升未能为中国房地产减压

2019-08-16 19:14:21 来源: 保定信息港

  概览

  穆迪对中国房地产行业维持负面的评级展望。这评级展望反映了穆迪对未来12至18个月内该行业基本信用状况的预期。

  许多受评发行人的资产负债表流动性及财务状况仍然疲弱,特别是仍须要在2009年支付庞大土地金的开发商。在2008年初确认的流动性恶化趋势持续,导致过去6个月内超过一半的受评企业被调低评级或展望。然而,近期的市场回升纾缓了部分压力。

  在2009年和2010年,不少受评国内房地产开发商存在庞大的再融资需要,特别是须要偿还国外债的开发商,情况尤其严峻。比如说,鉴于投资者持有的卖回权将在2009年6月到期,中新地产提出有重大折让的收购要约,以购回其可转换债券,避免公司违约。

  在不明朗的经济前景下,房地产价格持续受到压力,待售住房存货仍然偏高。近期成交量的回升不一定可以持续。

  中国政府为对抗全球金融危机放宽信贷政策,使国内的市场流动性得到改善,利率下调。放宽房贷也刺激了需求。

  国际债券市场或国外银行仍然缺乏流动性。虽然开发商在国内仍可得到融资,纾缓发行人部分流动性压力,但增加国内银行贷款继续对债券持有人造成从属风险。此外,国内银行贷款的用途有较多的限制,例如:开发商只可将贷款用于建筑工程而不可用作购买土地或偿还国外债务等其他用途。

  穆迪通过融资需要和融资能力的状况分析确认了在未来12个月面对高流动性风险的发行人。

  近期评级行动

  销售放缓、房价下降和进取的土地收购造成流动性紧缩,以及为偿还国外债务的再融资需要增加,仍然是中国房地产开发商面对的主要挑战。这些亦是穆迪过去6个月进行评级行动的主要原因。目前,在1 家受评发行人中,10家的评级展望为负面,反映其信用状况较受运营不确定性和流动性风险的影响。

  近,两家受评开发商进行了低价交易(distressed exchange),显示开发商有资金压力。绿城提出收购要约,按15%折让价收购其高级美元债券,并促请债券持有人豁免修订若干债券条款,避免加快偿还在201 年到期的债券。这收购要约促使穆迪下调绿城的评级至Caa1。另外,中新地产在今年初拖延偿还其高级美元债券的票息,并由于上述类似的原因要求投资者接纳以48%折让(从先前建议的67%折让调低)购回在2009年6月到期的可转换债券。附录详述了穆迪所采取的评级行动及背后的原因。

  主要趋势及评级影响房地产价格仍然受压

  在不明朗的经济前景下,以及待售楼房存货仍然偏高,房地产价格持续受到压力。中国2009年第1季的经济增长只有6.1%,较一年多前的1 %减少超过一半。住房销售在2008年下降21%,其后在2009年首两个月上升7%。虽然近房地产成交量回升,住房存货减少,但2009年初仍有大量的待售或空置单位存货。

  如图2所示,房价自2007年和2008年初高峰下跌,现在已有回稳迹象,但如果开发商不惜降低利润以低价推售新盘,房价在下半年仍然有进一步下降的机会。在这不明朗的经济环境下,许多人延迟购买住房,使部分现金不足的开发商积极推售存货。

  在中国主要城市,房地产成交量在2009年1月和2月有所上升,同比去年增长 0%;随着政府放宽房贷政策,1月的房贷申请亦上升至16个月以来的峰值。然而,大部分的销量上升是由于房价折让所致,加上目前和未来大量供应,穆迪预期近期销售量的上升不会为开发商的盈利带来持续改善。在房地产开发方面,过去几个月的土地收购量减少,显示开发商致力清销存货,缓减住房的新供应。

  4月和5月是国内住房成交的高峰期。因此,未来数星期的销售结果将可显示,在2009年首数月的回升,能为开发商全年的预期收入带来多少贡献。开发商债券收益率的变化反映了国内房地产市场持续的不确定性,以下图1反映了部分受评发行人债券收益率的变化。

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